Immobilien Asset Management: Aktiv und am Puls der Zeit
Unverzichtbar für Immobilieneigentümer ist ein aktives Asset Management ihrer Immobilien. Was es damit auf sich hat und welche Faktoren für eine Werterhaltung unverzichtbar sind, verrät dieser Artikel.
Im Laufe ihres Lebenszyklus stellen Immobilien ihre Eigentümerinnen und Eigentümer vor zahlreiche Herausforderungen. Leerstände, Unterhalt, Instandsetzungen, Ansprüche und Bedürfnisse der Stakeholder, Verschärfung der rechtlichen Rahmenbedingungen, um nur einige zu nennen. Wie bewältigt man all diese Aufgaben am sinnvollsten, um die Werterhaltung zu gewährleisten oder sogar eine Wertsteigerung der Immobilien zu erreichen? Die mit dem Asset Management beauftragte Fundamenta Group (Schweiz) gewährt einen Blick hinter die Kulissen und zeigt, was es genau mit dem Asset Management auf sich hat und wie sich dieses, sofern ganzheitlich angewandt, als Segen für jeden Immobilieneigentümer entpuppt.
Ein Überblick
All die einzelnen Aufgaben aufzulisten, um die sich ein Asset Manager kümmert, würde hier zu weit führen. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass der Einsatz des Asset Managements während der gesamten Wertschöpfungszeit aktiv ist. Es ist als eine Art Prozess zu verstehen, der am Ende ein Ergebnis liefert – den Werterhalt resp. im Idealfall die Wertsteigerung der Immobilie. Die Tätigkeiten umfassen sämtliche Aufgaben eines strategischen, methodischen und operativen Immobilienmanagements.
Im Fokus stehen dabei die Identifikation und Nutzung von Potenzialen, die wirtschaftliche Optimierung sowie eine gezielte Risikominimierung der Liegenschaften.
Speziell erwähnenswert sind die Themen, die in den letzten Jahren stark an Gewichtung gewonnen haben. Dies ist u.a. die Integration und Umsetzung der ESG-Strategie, die Notwendigkeit von Photovoltaikanlagen und die Auseinandersetzung mit den unterschiedlichen Abrechnungssystemen zur Optimierung des Ertrages aus der Stromproduktion. Und nicht zu vergessen das Thema Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität. Hier stellen sich diverse Fragen; wie werden diese ausgebaut? Wie funktioniert die Abrechnung? Wie bleibt es skalierbar? Diese Themen haben auch den schönen Nebeneffekt, dass ein Asset Manager immer am Puls der Zeit ist.
Klare Vorteile für Immobilienbesitzer
Die Asset Manager der Fundamenta Group (Schweiz) stellen durch ihr gelebtes aktives Asset Management auch sicher, dass durch gezielte Massnahmen entlang des gesamten Wertschöpfungsprozesses einer Immobilieninvestition Handlungen zur Wertsteigerung der Immobilie ergriffen werden, um eine risikoadjustierte Rendite auf das eingesetzte Kapital zu erreichen. Anders gesagt, Immobilieninvestments sind dann erfolgreich, wenn sie aktiv gemanagt werden.
Ein Fachjargon in die Praxis umgesetzt
Damit Sie sich gar nicht die Frage stellen müssen, wie denn die Fundamenta Group (Schweiz) «aktives Asset Management» in der Praxis anwendet, gewährt sie einen Einblick in Theorie und Praxis: die theoretische Kurzerklärung lautet, dass die Umsetzung mittels eines ganzheitlichen, systematisch-methodischen, messbaren Immobilienmanagements erfolgt, das die Wirtschaftlichkeit, das Risikomanagement wie auch die Verbindung zwischen Eigentümer, Wertschöpfung und Markt im Fokus hat.
Um dem Fachjargon ein praxisnahes Beispiel folgen zu lassen, lässt sich dies am Thema «Leerstand» wie folgt illustrieren: eine zentrale Aufgabe des aktiven Asset Managements zeigt sich in der Vermietung aller Wohn- und Gewerbeeinheiten in einem bestehenden Portfolio mit dem Ziel der Vollvermietung. Leerstände sind in der Regel mit negativen Folgen für die Immobilie verbunden. Szenarios wie nebst dem offensichtlichen Mietzinsausfall eine Schädigung der Bausubstanz, das Auftreten von Feuchtigkeit bzw. Schimmel, hätten einen Wertverlust zur Folge.
Die Liegenschaft Clarastrasse 54/Clarahofweg 47 in Basel, die wir am 1. Juni 2021 erworben haben, wies einen hohen Leerstand von 26% auf. Dies bedeutete 11 von insgesamt 33 Wohneinheiten waren ungenutzt. In Zahlen ausgedrückt zeigte sich ein monatlicher Ertragsausfall in 5-stelliger Höhe. Für eine erfolgreiche und nachhaltige Positionierung der Liegenschaft wurden erforderliche Massnahmen bereits im Rahmen des Due Diligence-Prozesses identifiziert mit dem Resultat, dass sich der Leerstand innert kürzester Zeit auf 2.4% reduzierte.
Damit noch nicht genug. Um diese Quote weiter zu reduzieren und eine Vollvermietung zu erreichen, gehörten Massnahmen wie Anpassungen für eine optimalere Nutzung des Attikageschosses, ein Rebalancing der Mietpreise, der Relaunch des Vermarktungskonzepts mit digitalem Home Staging, ein Update der Vermarktungshomepage inkl. ansprechender Inserate usw. In anderen Worten; die Anwendung einer ganzheitlichen Betrachtungsweise führte zu den genannten Resultaten.
Zeichen der Zeit
Auch der Lebenszyklus einer Immobilie bestimmt die Herausforderungen, mit denen sich das Asset Management konfrontiert sieht. Nicht nur im gegenwärtigen Marktumfeld stellt attraktiver und günstiger Wohnraum eine Herausforderung dar. Dazu gesellen sich Leerstände, bau- sowie mietrechtliche Regulatorien und die generelle Berücksichtigung sowie der nachhaltige Umgang in Bezug auf die Dimension Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt. Das Letztgenannte hat in den letzten Jahren grössere Beachtung bekommen. Auch hier – als Beispiel – erfasst die Fundamenta Group (Schweiz) bereits seit 2017 die Verbrauchsdaten und hat Ende 2020 die Nachhaltigkeitsstrategie mit konkretem Absenkpfad und Massnahmenkatalog ausgearbeitet, die erstmals im Geschäftsbericht 2020 publiziert wurde. Aktives Asset Management ist unbestritten von grossem Wert. Das gegenwärtige Marktumfeld unterstreicht diese Tatsache und bringt dazu Themen wie Bauteuerung, die Zinswende, den demografischen Wandel, die steigende Nachfrage nach Wohnraum, das Mietpreisniveau wie auch den Umgang mit grauer Energie vermehrt in den Fokus.
Für die Zukunft gerüstet
Für die Asset Manager der Fundamenta Group (Schweiz) ist unbestritten, dass ein interdisziplinäres und aktives Management die Voraussetzung ist, allen Belangen gerecht zu werden. Sie sehen die Tatsache als Wettbewerbsvorteil, dass sie viele Disziplinen, die ein aktives Immobilienmanagement verlangen und die eingangs erwähnt wurden, firmenintern anbieten können. Durch gezielte Massnahmen entlang des gesamten Wertschöpfungsprozesses einer Immobilie können somit Massnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie ergriffen werden, um eine risikoadjustierte Rendite auf das eingesetzte Kapital zu erreichen. Dadurch ist der Asset Manager der Fundamenta Real Estate AG, die Fundamenta Group (Schweiz) AG, ideal aufgestellt, um auch zukünftige Herausforderungen im Sinne der Investoren ideal meistern zu können. Die Zukunft kann kommen.
