Une gestion active et réactive des actifs immobiliers
Les propriétaires de biens immobiliers ont impérativement besoin d’une gestion active de leurs actifs. Cet article en présente les principes, ainsi que les facteurs indispensables au maintien de la valeur.
Les propriétaires immobiliers se trouvent confrontés à de nombreux défis au cours du cycle de vie de leurs biens: logements vacants, entretien, remise en état, exigences et besoins des parties prenantes, durcissement du cadre juridique, pour n’en citer que quelques-uns. Comment accomplir toutes ces tâches de la manière la plus judicieuse possible afin de maintenir, voire d’augmenter la valeur des biens immobiliers? Spécialiste de la gestion d’actifs ou «asset management», Fundamenta Group (Schweiz) dévoile les coulisses de cette activité, en décrit les enjeux et montre l’avantage d’une approche globale de la gestion d’actifs pour tout propriétaire immobilier.
Un aperçu
Il serait trop long d’énumérer ici toutes les tâches spécifiques prises en charge par un asset manager. Pour résumer, on peut dire que l’asset management entre en jeu tout au long du cycle de création de valeur. Il faut l’envisager comme un processus au service d’un résultat final: le maintien ou, dans l’idéal, l’augmentation de la valeur du bien immobilier. Les activités comprennent tous les aspects liés à la gestion stratégique, méthodologique et opérationnelle des biens immobiliers.
L’accent est mis sur l’identification et l’exploitation des potentiels, l’optimisation économique, ainsi que la minimisation ciblée des risques inhérents aux biens immobiliers.
Ces dernières années, certains thèmes ont fortement gagné en importance: il s’agit notamment de l’intégration et de la mise en œuvre de la stratégie ESG, de la nécessité de mettre en place des installations photovoltaïques et d’étudier différents systèmes de décompte afin d’optimiser le rendement de la production d’électricité. Les infrastructures de recharge pour l’électromobilité constituent également un aspect clé. Diverses questions se posent à ce sujet. Comment les développer? Comment fonctionne la facturation? Comment cela reste-t-il évolutif? À travers tous ces thèmes, l’asset manager reste toujours à la pointe de l’actualité.
Des avantages évidents pour les propriétaires immobiliers
La gestion active que pratiquent les asset managers de Fundamenta Group (Schweiz) se traduit par une valorisation des biens immobiliers, fondée sur la prise de mesures ciblées tout au long du processus de création de valeur de l’investissement immobilier. L’objectif est d’obtenir un rendement ajusté au risque sur le capital investi. Autrement dit, les investissements immobiliers sont rentables lorsqu’ils sont gérés activement.
Du jargon professionnel à la pratique
Pour que vous n’ayez pas à vous demander comment Fundamenta Group (Schweiz) procède concrètement à la «gestion active des actifs», nous vous proposons un aperçu de la théorie et de la pratique: la théorie préconise la mise en œuvre d’une gestion immobilière globale, systématique, méthodique et mesurable, qui met l’accent sur la rentabilité, la gestion des risques et le lien entre le propriétaire, la création de valeur et le marché.
Pour sortir du jargon technique, prenons l’exemple pratique suivant à propos des «logements vacants»: la location de toutes les unités résidentielles et commerciales d’un portefeuille existant constitue une tâche essentielle de la gestion active des actifs, avec pour objectif la location complète. Les logements vacants sont généralement synonymes de conséquences négatives pour le bien immobilier. Outre le manque à gagner évident des loyers, les logements vacants peuvent entraîner une dégradation de la structure du bâtiment, l’apparition d’humidité ou de moisissures, et donc une perte de valeur.
Le bien immobilier situé Clarastrasse 54/Clarahofweg 47 à Bâle, que nous avons acquis le 1er juin 2021, présentait un taux de vacance élevé de 26%. Cela signifiait que 11 unités d’habitation sur un total de 33 étaient inoccupées. Le manque à gagner mensuel atteignait cinq chiffres. Pour un positionnement réussi et durable du bien immobilier, les mesures nécessaires ont été identifiées d’emblée dans le cadre du processus de due diligence. Résultat: le taux de vacance a été ramené à 2.4% en très peu de temps.
Un bon début. Mais pour réduire encore ce taux et atteindre une location complète, d’autres mesures se sont imposées: modifications pour une meilleure exploitation de l’étage en attique, rééquilibrage des loyers, relance de la commercialisation avec un home staging numérique, mise à jour du site Web de commercialisation, notamment avec des annonces attractives, etc. En d’autres termes, nous avons déployé une démarche globale qui a porté ses fruits.
Les signes du temps
Les défis à relever par les asset managers, ou spécialistes de la gestion d’actifs, varient au cours du cycle de vie d’un bien immobilier. Il ne suffit pas de proposer des logements à la fois attrayants et abordables dans l’environnement de marché actuel. À cet impératif, s’ajoute celui de résoudre le problème des logements vacants, de prendre en compte les réglementations relatives au droit de la construction et au droit de bail, ainsi que d’englober et de gérer durablement les dimensions sociales, économiques et environnementales. Ces dernières font l’objet d’une attention accrue depuis quelques années. Ce domaine est un autre exemple de l’approche déployée par Fundamenta Group (Schweiz): dès 2017, nous avons commencé à enregistrer les données de consommation et, fin 2020, nous avons élaboré la stratégie de durabilité avec une trajectoire de réduction concrète et un catalogue de mesures, dont nous avons rendu compte pour la première fois dans le rapport annuel 2020. Une gestion active des actifs est incontestablement précieuse. C’est ce que confirme l’environnement de marché actuel, dans lequel le renchérissement des coûts de construction, le retournement des taux d’intérêt, l’évolution démographique, la demande croissante de logements, le niveau des loyers et la gestion de l’énergie grise revêtent une importance croissante.
Parés pour l’avenir
Les asset managers de Fundamenta Group (Schweiz) en sont convaincus: seule une gestion interdisciplinaire et active peut permettre de répondre à tous les enjeux. Ils considèrent comme un avantage concurrentiel la capacité à prendre en charge en interne les multiples aspects déjà mentionnés exigeant une gestion immobilière active. Les mesures ciblées prises tout au long du processus de création de valeur d’un bien immobilier permettent d’augmenter la valeur, afin d’obtenir un rendement ajusté au risque sur le capital investi. Au sein de Fundamenta Group (Schweiz) AG, l’asset manager Fundamenta Real Estate SA est ainsi parfaitement à même de relever les défis du futur dans l’intérêt des investisseurs. Nous sommes prêts pour l’avenir.
