L’alpha et l’oméga de la gestion des projets de construction
Le principal secteur de la construction en Suisse est confronté à de nombreux défis: pénuries et coûts élevés des matériaux de construction, augmentation des prix, manque de main-d’œuvre qualifiée, changement climatique, etc. Comment cela se traduit-il dans un secteur qui, en 2022, a réalisé un chiffre d’affaires de 23.3 milliards de CHF, soit 10 à 15% du produit intérieur brut du pays? Quelles sont les priorités à considérer pour favoriser la réalisation efficiente des projets de construction? Pour éclairer ces questions et d’autres encore, Fundamenta Group (Schweiz) nous a offert un aperçu des coulisses de son département Construction Management et livré des informations sur la façon de maintenir l’équilibre entre des facteurs-clés.
L’équipe du département Construction Management évolue dans un environnement interdisciplinaire. Elle pilote le projet de construction durant les phases d’études préliminaires, d’appel d’offres et d’adjudication, ainsi que pendant la construction et la mise en service, conformément aux directives du maître d’ouvrage. Le Construction Manager est responsable de l’ensemble du processus de construction. La gestion et la collaboration avec les différents acteurs du projet, dont le maître d’ouvrage, les planificateurs, les entreprises totales ainsi que les entreprises exécutantes, font également partie de ses missions. Il constitue son équipe dans un contexte économique donné, en tenant compte de la situation du marché et dans l’optique de réaliser des projets de construction respectant les délais, le cadre budgétaire fixé et les normes de qualité en vigueur.
La gestion globale des projets immobiliers que pratique Fundamenta Group (Schweiz) exige un savoir-faire pluridisciplinaire dans un environnement complexe. Les prestations englobent également la représentation du maître d’ouvrage, qui consiste à garantir rigoureusement les intérêts et objectifs du maître d’ouvrage vis-à-vis de tous les acteurs du projet et ce, des études à la livraison en passant par la conception et la réalisation. Le département Construction Management fait le lien entre le maître d’ouvrage, les partenaires du projet, les autorités, et les utilisatrices et utilisateurs.
Tout au long de la chaîne de valeur, les différentes responsabilités incombant au département Construction Management sont impactées par les aspects coûts, délais et qualité: autrement dit l’alpha et l’oméga de tout projet de construction.
En parlant de qualité: il est essentiel de garantir la qualité du bâti dans tout projet de construction. Sur le chantier, cela se traduit entre autres par la tenue régulière de réunions des maîtres d’ouvrage assorties d’inspections locales et de contrôles qualité ciblés. C’est ce qui permet de vérifier l’avancement des travaux et le respect des normes de qualité, et de réagir sur-le-champ si besoin. Ce modus operandi est indispensable pour assurer la pérennité de la valeur du bien.
Tout défaut de qualité provoquera non seulement l’insatisfaction des futurs utilisateurs, mais également une augmentation des coûts à long terme. De nombreux facteurs influencent la qualité. Assurément, l’emploi systématique de matériaux haut de gamme, la combinaison de méthodes nouvelles avec des procédés de conception et de construction éprouvés, ainsi que le recours à un personnel parfaitement formé chez tous les partenaires impliqués font la différence. Il convient également de fixer des délais réalistes et clairs, et d’entretenir des relations respectueuses et constructives entre les parties prenantes. L’équipe du Construction Management sait maintenir l’équilibre entre tous ces facteurs. Cette exigence de qualité motive bien évidemment aussi le recrutement du personnel technique adéquat aux postes-clés.
Fundamenta Group (Schweiz) possède encore une autre caractéristique distinctive: au sein de l’équipe Construction Management, chacun connaît parfaitement le métier de son interlocuteur; chacun indique en effet dans son CV avoir occupé des fonctions de chef de projet et de chantier lors d’emplois précédents. Tous les membres de l’équipe sont donc d’autant plus conscients des aspects à considérer avec attention. Le secteur de la construction est confronté à une multitude de risques et de défis. Dans ce contexte, le secret de la réussite réside dans l’alliance de solides compétences professionnelles avec une exigence de qualité sans compromis. On ne saurait toutefois parler de qualité sans évoquer la question des coûts. Outre une planification précoce et détaillée de ces derniers, une gestion active du volet financier est indispensable pour identifier les risques et réagir à temps. Comme de nombreux autres domaines, le secteur de la construction est confronté actuellement à une augmentation des coûts. L’inflation est une réalité. Il apparaît important de la répercuter de manière conforme au marché, tout en respectant les principes de transparence et de diligence raisonnable.
Si des formulations de type «prix fixe jusqu’à achèvement des travaux» étaient auparavant la norme dans les contrats de service, de nouveaux modèles de prix ont vu le jour ces dernières années. Pour parer aux effets induits par l’inflation, le département Construction Management emploie des techniques de planification stratégique et de gestion des risques éprouvées. Cela comprend notamment le suivi de l’évolution des prix, l’ajout de clauses contractuelles pour absorber les variations de prix, l’utilisation de matériaux alternatifs et l’adaptation éventuelle des calendriers. Il est donc d’autant plus important, tout au long du processus de construction, de négocier avec le client, de manière équitable, constructive et précoce, afin de garantir des conditions contractuelles et partenariales raisonnables.
Il ne faut pas non plus sous-estimer la troisième composante de l’équation: la pression des délais. Une planification minutieuse comprenant des agendas réalistes, un planning détaillé, une prévision efficace des ressources, une bonne communication ainsi qu’une excellente coordination entre toutes les parties prenantes sont là encore essentiels à la réussite d’un projet.
Voilà pour la théorie. L’immeuble de notre portefeuille situé dans la Talackerstrasse à Glattbrugg (ZH), illustre parfaitement la complexité de ces aspects dans un projet de repositionnement en cours. Comme dans tout projet, la qualité, les coûts et les délais sont évidemment au centre de l’attention. Cela signifie entre autres qu’une politique d’information proactive a été menée. Les autres implications sont difficiles à relater en intégralité. En quelques mots, un immeuble habité appartenant à un autre propriétaire, mitoyen de celui à rénover, se trouve dans le périmètre de construction. Outre la complexité technique du bâtiment, des problèmes liés aux nuisances sonores, aux voies d’accès, à l’approvisionnement en eau et en chauffage, etc., sont venus s’ajouter. Ce dernier point nécessite une attention particulière, car le chauffage et la production d’eau chaude pour les deux immeubles se trouvent dans la zone de construction.
La situation que nous décrivons n’est pas comparable à un nœud gordien que l’on pourrait finalement résoudre par une action radicale. Elle impacte plusieurs domaines d’intérêt et d’expertise de Fundamenta Group (Schweiz), dont l’Asset Management et le Development Management, qui demandent à être coordonnés et conciliés. L’équipe de Construction Management peut s’appuyer sur l’expertise nécessaire au sein de l’entreprise et la mettre à profit dans le cadre d’une approche globale.
La construction, surtout en milieu urbain, se heurte à des défis de taille, tout simplement parce que la densité de risques y est élevée. L’exemple relaté montre une fois de plus que l’approche de gestion active et globale de notre Asset Manager permet un bon degré d’anticipation et une adaptation aux évolutions futures. Des compétences interdisciplinaires avérées et des voies décisionnelles courtes, étayées par des connaissances élargies, mises en œuvre en symbiose avec les différents partenaires professionnels, se traduisent par des logements de haute qualité, flexibles et à l’épreuve du temps.
