Densification: on se rapproche
Un développement vers l’intérieur recèle de nombreuses possibilités sans compromettre la qualité de l’habitat. L’exemple d’un bien immobilier à Zurich montre ce qu’il est possible de faire aujourd’hui et les atouts d’un changement de mentalité face aux enjeux futurs.
Le fait est qu’en Suisse, les constructions sont de plus en plus denses, mais en même temps, tout le monde veut toujours plus d’espace habitable. Le nombre de ménages d’une ou deux personnes augmente, quand celui des familles nombreuses diminue. Par conséquent, la demande de logements plus petits augmente, tandis que la surface habitable par personne ne cesse de croître. L’Office fédéral de la statistique prévoit une augmentation de la population d’environ 0.8 à 2.6 millions de personnes d’ici 2050, selon les scénarios. Cela impose une utilisation mesurée et réfléchie des terrains à bâtir disponibles. Le mot magique est la «densification». Nous nous sommes entretenus avec un expert de la société de gestion d’actifs Fundamenta Group (Schweiz) afin de savoir comment cela peut être mis en pratique et quelles pourraient être les prochaines étapes.
Un sujet d’actualité
Comme tout dans la vie, les exigences en matière de construction sont soumises à une évolution permanente. L’expert nous assure que le thème de la «densification» est d’actualité depuis quelques années déjà. La loi sur l’aménagement du territoire a été révisée en 2013 suite à une votation populaire qui a recueilli un large écho positif auprès de la population avec 63% de «oui». Celle-ci avait pour objectif d’endiguer l’étalement urbain et de limiter le gaspillage des terres cultivables.
La maxime était donc de construire de manière plus compacte sur la même surface. Les avantages de la construction dense sont largement reconnus, notamment en ce qui concerne la préservation des terres cultivables et la prévention de l’étalement urbain. Mais les questions relatives à la densification donnent lieu à de nombreux débats. Il est évident que le développement vers l’intérieur permet d’élargir l’offre de logements là où l’on trouve également des emplois et des services.
Un exemple pour y voir plus clair
La théorie est limpide. Mais qu’en est-il en pratique? L’asset manager utilise l’exemple suivant: en décembre 2020, Fundamenta Real Estate a acquis un bien immobilier de 1948 situé au Feldblumenweg à Zurich, nécessitant une rénovation importante et comprenant trois étages complets ainsi qu’un grenier inutilisé. Du point de vue de la densité d’utilisation, le rapport entre les 1826 m2 de surfaces résidentielles et commerciales sur près de 3100 m2 de terrain, soit un rapport de 0.6, était très déséquilibré.
La solution pour optimiser le rendement tout en répondant aux besoins de densification a été rapidement trouvée. Au lieu d’une rénovation, une construction neuve allait permettre d’utiliser la surface de manière optimisée et plus durable.
Depuis la construction de ce bien immobilier, les législations ont évolué et il se trouve aujourd’hui dans la zone d’habitation 4. Cette zone permet désormais de répartir 1.2 fois la surface du terrain sur 4 étages complets et un étage en attique. Sur la base de ces paramètres, l’asset manager a pu passer de 24 à 52 unités d’habitation et augmenter ainsi la surface utile de 1826 m2 à 3717 m2.
Réflexions ciblées pour une exploitation efficace
Afin de répondre aux exigences individuelles en matière de logement, chaque type d’appartement a été planifié de manière compacte, créant ainsi un mix équilibré d’appartements de 1.5 à 5.5 pièces. Force est de constater qu’au cours des dernières décennies, la surface habitable par personne n’a cessé d’augmenter. La population possède aujourd’hui un pouvoir d’achat plus élevé en moyenne et aspire donc à davantage d’espace de vie individuel. Cette tendance se poursuit, alors qu’elle est contraire à l’évolution souhaitable, à savoir la densification. L’objectif était de créer des surfaces habitables plus efficaces et plus compactes, reflétant les idées de la loi de 2013.
De plus, du point de vue énergétique, le bien immobilier était également très désuet. Il était chauffé au mazout et ne disposait d’aucune isolation. La construction neuve de remplacement mise sur les énergies renouvelables et dispose d’une pompe à chaleur, et toutes les surfaces de toit sont équipées de panneaux photovoltaïques. Les experts de la gestion d’actifs ont souhaité étendre ces avancées durables au domaine de la mobilité. L’ordonnance sur les places de stationnement de la ville de Zurich laissait la possibilité de créer une quarantaine de places de parking. Toutefois, dans un souci de durabilité et en raison de la proximité immédiate de deux arrêts de bus, il a été décidé de réduire l’offre à 25 places.
Le dialogue crée de la plus-value
Enfin, il importait également d’accorder l’attention requise aux espaces extérieurs. Dans le projet en question, la ville de Zurich avait posé des conditions particulièrement exigeantes en matière d’aménagement des espaces extérieurs. Un dialogue actif avec Grün Stadt Zürich et l’Office de l’urbanisme a permis de satisfaire ces exigences, aboutissant à une véritable amélioration de l’aménagement des alentours. Le résultat n’est pas seulement très esthétique, mais contribue également à améliorer la qualité de vie des habitantes et habitants ainsi que du voisinage.
Le mot magique, déclencheur d’une nouvelle cohabitation
Le nombre limité de terrains constructibles nous incite en permanence à rechercher de nouvelles pistes d’optimisation, sans pour autant renoncer à la qualité de l’habitat. Qu’est-ce que cela signifie pour les constructions futures? Si les experts de Fundamenta Group ne sont pas des voyants, ils observent déjà des exemples d’«utilisation minimale» dans différentes communes. Le principe de l’utilisation minimale nécessite de prédéfinir une surface minimale à bâtir sur une parcelle de terrain. Ainsi, la commune d’Unterschächen a par exemple décidé que les terrains devaient être exploités aux ¾ au moins de la dimension maximale. Dans l’optique d’une utilisation mesurée, il s’agit d’une prochaine étape logique, mais qui mérite d’être débattue. Les asset managers sont des acteurs décisifs dans le développement futur de la question de la densification. En collaborant étroitement avec la société et les propriétaires immobiliers, ils peuvent contribuer à un changement de mentalité dans ce sens. Si l’on considère les défis comme des opportunités pour l’émergence de plus-values à long terme, tout le monde y gagnera.
