Lösungsansätze zur Schaffung von zeitgemässem und nachhaltigem Wohnraum

Als Immobilienaktiengesellschaft steht die Fundamenta Real Estate AG vermehrt in der Verantwortung ihrer Aktionäre, der Mieterinnen und Mietern als auch der Öffentlichkeit, die Anforderungen an Nach­haltigkeit zu erfüllen und wo möglich einen sozialen Mehrwert mit ihren Immobilien zu schaffen. Die grössten Heraus­forderungen stellen dabei in die Jahre gekommene Immobilien in städtischen Lagen, die nur behutsam verändert werden dürfen.

«Gesetzliche Schranken verhindern verdichtetes Bauen und Wohnen in städtischen Gebieten und schränken Repositionierungen von Altliegenschaften und Ersatzneubauten ein.»

Dass gerade jetzt Bundesrat und Parlament die Bedingungen lockern wollen, unter denen Wohnungen auch bei überschrittenen Lärm­grenzwerten gebaut oder saniert werden können, ist kein Zufall, besteht doch insbesondere in den Städten und grossen Agglomerationen akuter Wohnungsmangel. Die Lärmschutz­vorschriften im Umweltrecht schränken das Bauen in lärmbelasteten Gebieten seit Jahren massiv ein. Dies ist aber nur ein Aspekt, der uns bei vielen Entscheidungen für Repositionierungen oder Ersatz­neubauten begrenzt. So erlauben Bau- und Zonen­ordnungen oft keine höheren Ausnutzungen, womit Aufstockungen in städtischen Gebieten von vornherein wegfallen und Ersatz­neubauten teilweise unattraktiv werden, da Zonenpläne, Baulinien und Ausnutzungs­ziffern teilweise nicht einmal die Mietflächen der bestehenden Altliegenschaften zulassen.

Denkmalschutz erschwert energetische Sanierungen und Neubauten

Es steht ausser Frage, dass gerade in inner­städtischen Lagen ältere Liegenschaften mit ihrem charakteristischen Baustil erhaltenswert sind. Häufige Themen bei der Sanierung sind die Dämmung von Fassaden oder der Ersatz historischer Fenster und Türen. Nicht zu unterschätzen bei denkmal­geschützten Gebäuden ist die notwendig bauliche Engriffstiefe, sofern erlaubt, um die gewünschten energetischen Anforderungen zu erfüllen und um die benötigten Eingriffe in die Wohnungs­grundrisse zu machen, damit den Mietern ein zeitgemässer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.

Herausforderungen stellen zudem der Einbau von Liftanlagen und das hindernis­freie Bauen dar, die bei älteren Stadt­liegenschaften oft nicht umsetzbar sind.

Dass bautechnisch so einiges möglich ist, hat die Fundamenta Real Estate AG mit der Sanierung der Zürcher Liegenschaft an der Zentral­strasse gezeigt. Die Sanierung der Liegenschaft aus dem Jahr 1911 beinhaltete den Ausbau des Dach­geschosses zur Gewinnung zusätzlichen Wohnraums, den Einbau eines Liftes, die Erneuerung der Küchen und Nasszellen sowie eine Neupositionierung der Wohn­einheiten mit optimalen Grundrissen.

Die fachgerechte Kernsanierung von Altliegenschaften ist kosten­sensitiv und kann gegenüber den Aktionären nur mit höheren Mieten gerechtfertigt werden. Zudem zeigen gut geplante Sanierungen und Ersatz­neubauten seit Jahren ein Aufwertungs­potenzial gegenüber den Erstellungskosten. Repositionierungen und Ersatz­neubauten sind wesentlich, um die langfristigen Wert­potenziale des Portfolios auszuschöpfen.

Ersatz fossiler Heizsysteme oft mit vielen Einschränkungen

Gehören heute Erdsonden, Wärmepumpen und Photovoltaik­anlagen zum Standard­repertoire bei Neubauten, so tun wir uns immer noch schwer bei Altliegenschaften in städtischen Lagen. Der fehlende Platz lässt die Bohrung von Erdsonden nicht zu, und die grossen Wasserschutz­gebiete in vielen Regionen, Städten und Agglomerationen erschweren solche Vorhaben. Zudem sind Photovoltaik­anlagen in inner­städtischen Gebieten entweder nicht erwünscht oder aufgrund der engen Verhältnisse mit nur wenigen Quadratmetern Fläche wenig effizient. Da bleiben für den Ersatz der fossilen Heizungs­systeme oft nur Wärmepumpen oder der Anschluss an den regionalen Wärmeverbund, der von den Gemeinden oft vorgeschrieben wird.

«Mit gezielten Repositionierungen und Ersatzneubauten wird der Gebäudelebens­zyklus des Portfolios deutlich verlängert und die anfallenden Unterhaltskosten werden entsprechend reduziert. Sie sind zudem essenziell für die angestrebte CO₂-Reduktion.»

Ersatzneubauten bieten Spielraum, um die angestrebten Nachhaltigkeits­ziele zu erreichen. Diese ersetzen meist Liegenschaften, die schadstoff­belastet oder in einem schlechten, baulichen Zustand sind. Eine Totalsanierung würde sich oft nicht rechnen und zeigt insbesondere nicht die gewünschten Effekte bezüglich Nachhaltigkeit und Wohnraumhygiene.

Sinnvolle Verdichtung und mehr Wohnraum durch gezielte Ersatzneubauten

Obwohl viele gesetzliche Auflagen den Handlungs­spielraum einschränken, erlauben Ersatz­neubauten teilweise auch die Entwicklung von mehr Wohnraum, als die bestehenden Altliegen­schaften aufweisen. Nicht nur die vermietbare Fläche zählt, sondern die geplante Anzahl neuer Wohnungen, um der hohen Nachfrage und den Ansprüchen unserer Gesellschaft nachzukommen.

Die Fundamenta Real Estate AG realisiert aktuell am Feldblumenweg in Zürich einen Ersatzneubau, der in gut einem Jahr 52 attraktive Mietwohnungen anbieten wird, gegenüber den 24 Altwohnungen aus dem Jahre 1948, die bisher auf dem gleichen Grundstück standen. Die Bau- und Zonen­ordnung der Stadt Zürich ermöglicht uns auf diesem Grundstück die nutzbare Fläche zu verdoppeln.

Bereits im Jahre 2020 konnten wir an der Geibelstrasse in Zürich 29 moderne und äusserst effizient konzipierte Wohnungen anbieten, wo bisher lediglich eine Gewerbeeinheit und vier Wohnungen standen. Nachhaltigen Wohnraum mit 27 neuen Wohneinheiten konnten wir auch im Frühsommer 2022 an der Mutschellenstrasse in Zürich den Mietern übergeben. Der Bau erfüllt modernste Klimaziele und adressiert mit einer gelungenen Architektur und Bauweise die Lärm­problematik der viel befahrenen Strasse.

Geplant sind zudem je ein Ersatzneubau in Dietikon und in der Stadt Zürich. Sämtliche Aktivitäten und Investitionen sind wichtige Schritte, um das Portfolio langfristig nachhaltig zu gestalten und den Lebenszyklus zu verlängern.

Aufwertung von städtischen Lagen durch Repositionierungen und neue Raumkonzepte

Die Fundamenta Real Estate AG hat in den letzten Jahren mehrere vorwiegend städtische Liegenschaften mit einem beachtlichen Investitions­volumen repositioniert. Darunter sind vier Objekte in Zürich, zwei in Basel und Bern, sowie je eines in Frauenfeld, Luzern und Muri. Bei allen Objekten wurden die bestehenden Raumkonzepte sorgfältig überprüft und, wo möglich, durch innovative Raum­aufteilungen zusätzliche Wohneinheiten geschaffen.

Aktuell sind drei weitere Repositionierungen in Glattbrugg, Dietikon und Basel in Ausführung und nochmals drei weitere Projekte in der Stadt Zürich in Planung.

Die regelmässige Überprüfung unseres Portfolio­bestandes und die notwendigen Entscheidungen über Repositionierungen oder Ersatz­neubauten ausgewählter Objekte tragen wesentlich zur langfristigen Stabilität des Portfolios und der operativen Ertragslage bei.

Eine aktive Portfoliobewirtschaftung schliesst aber den Verkauf von weniger attraktiven Liegenschaften nicht aus, gilt es doch, die vorhandenen Ressourcen optimal einzusetzen und das Portfolio kontinuierlich weiterzuentwickeln.