Approches de solutions pour la création de logements modernes et durables

En tant que société par actions immobilière, Fundamenta Real Estate SA est de plus en plus responsable envers ses actionnaires, ses locataires et le public de satisfaire aux exigences de durabilité et, si possible, de créer une plus-value sociale grâce à ses biens immobiliers. À cet égard, les biens immobiliers vieillissants situés en milieu urbain constituent le plus grand défi car ils ne peuvent être repositionnés qu’avec précaution.

«Les barrières légales empêchent la construction et la densification dans les zones urbaines et limitent le repositionnement des biens immobiliers anciens ainsi que les constructions nouvelles de remplacement.»

Le fait que le Conseil fédéral et le Parlement veuillent assouplir les conditions de construction ou de rénovation de logements en cas de dépassement des valeurs limites de bruit n’est pas un hasard, car la pénurie de logements est particuliè­rement aiguë dans les villes et les grandes agglomérations. Depuis plusieurs années, les ordonnances sur la protection contre le bruit contenues dans la loi sur la protection de l’environnement limitent massivement la construction dans les zones exposées au bruit. Mais ce n’est là qu’un aspect qui nous limite dans de nombreuses décisions de reposition­nement ou de construction de remplacement. Ainsi, les règlements de construction et de zonage ne permettent souvent pas des utilisations à des hauteurs plus élevées, ce qui élimine d’emblée les surélévations dans les zones urbaines et rend les nouvelles constructions parfois peu attrayantes. En effet, les plans de zonage, les lignes de construction et les indices d’utilisation ne permettent parfois même pas d’atteindre les surfaces locatives des anciens biens immobiliers existants.

La protection des monuments historiques complique les rénovations énergétiques et les constructions nouvelles

Sans conteste, les biens immobiliers anciens avec leur style architectural caractéristique méritent d’être conservés, tout particuliè­rement dans les centres-villes. L’isolation des façades ou le remplacement des fenêtres et des portes historiques sont des sujets récurrents dans le cadre de la rénovation. Il ne faut pas sous-estimer l’ampleur des travaux nécessaires dans les bâtiments classés, pour autant qu’ils soient autorisés, afin de satisfaire aux exigences énergétiques visées et d’apporter les modifications nécessaires aux plans des appartements pour que les locataires puissent disposer d’un logement moderne.

L’installation d’ascenseurs et la construction sans obstacles, souvent impossibles à réaliser dans les biens immobiliers anciens en ville, constituent également des défis.

Avec la rénovation du bien immobilier de la Zentralstrasse à Zurich, Fundamenta Real Estate SA a démontré qu’il était possible de réaliser certaines choses sur le plan de la technique de construction. La rénovation de ce bien immobilier datant de 1911 comprenait l’aménagement des combles pour gagner de l’espace habitable supplémentaire, l’installation d’un ascenseur, la rénovation des cuisines et des salles d’eau ainsi qu’un reposition­nement des unités d’habitation avec un agencement optimal.

La rénovation en profondeur de biens immobiliers anciens dans les règles de l’art est une opération coûteuse qui ne peut être justifiée auprès des actionnaires que par une hausse des loyers. De plus, les rénovations bien planifiées et les nouvelles constructions présentent depuis des années un potentiel de revalorisation par rapport aux coûts de construction. Les reposition­nements et les nouvelles constructions sont essentiels pour exploiter sur le long terme le potentiel de valeur du portefeuille.

Le remplacement des systèmes de chauffage fossiles est souvent soumis à de nombreuses restrictions

Si les sondes géothermiques, les pompes à chaleur et les installations photovoltaïques font aujourd’hui partie des équipements standard pour les constructions nouvelles, cela reste difficile pour les biens immobiliers anciens situés en milieu urbain. Le manque d’espace ne permet pas de forer des sondes géothermiques, et les vastes zones de protection des eaux dans de nombreuses régions, villes et agglomérations compliquent de tels projets. De plus, dans les zones urbaines, les installations photovoltaïques ne sont soit pas souhaitées, soit peu efficaces en raison de l’exiguïté des lieux avec seulement quelques mètres carrés de surface. Pour remplacer les systèmes de chauffage fossiles, il ne reste alors souvent que les pompes à chaleur ou le raccordement au réseau de chauffage à distance régional, fréquemment imposé par les communes.

«Les repositionnements ciblés et les constructions nouvelles de remplacement permettent de prolonger considérablement le cycle de vie des bâtiments du portefeuille et de réduire les coûts d’entretien. Ils sont par ailleurs essentiels pour atteindre l’objectif de réduction des émissions de CO₂.»

Les nouvelles constructions offrent une marge de manoeuvre pour atteindre les objectifs de durabilité visés. Elles remplacent généralement des biens immobiliers contaminés ou en mauvais état. Une rénovation intégrale ne serait souvent pas rentable et n’aurait notamment pas les effets escomptés en termes de durabilité.

Une densification bien pensée et plus d’espace habitable grâce à des nouvelles constructions ciblées

Bien que de nombreuses obligations légales entravent la marge de manoeuvre, les nouvelle constructions permettent parfois de créer plus d’espace habitable que celui offert par les anciens biens immobiliers existants. Ce n’est pas qu’une question de surface locative, mais aussi et surtout de nombre de nouveaux logements prévus pour répondre à la forte demande et aux exigences de notre société.

Actuellement, Fundamenta Real Estate SA réalise une construction nouvelles à la Feldblumenweg à Zurich, qui offrira dans un peu plus d’une année 52 logements à la place de 24 anciens appartements de l’ancien immeuble datant de 1948. Le règlement de construction et de zonage de la ville de Zurich nous permet de doubler la surface utilisable sur ce terrain.

Dès 2020, nous avons pu proposer 29 appartements modernes et particulièrement bien conçus à la Geibelstrasse à Zurich, là où se trouvaient jusqu’alors seulement une surface commerciale et quatre appartements. Nous avons également pu mettre à la disposition des locataires, au début de l’été 2022, 27 nouveaux logements à la Mutschellenstrasse à Zurich. La construction répond aux objectifs climatiques les plus modernes et résout la problématique du bruit de cette rue très fréquentée grâce à une architecture et un mode de construction bien pensés.

De plus, une construction nouvelle de remplacement est prévue à Dietikon et une autre dans la ville de Zurich. Toutes les activités et tous les investis­sements constituent des étapes importantes pour organiser le portefeuille de manière durable sur le long terme et pour prolonger son cycle de vie.

Revalorisation du patrimoine urbain par des repositionnements et de nouveaux concepts spatiaux

Ces dernières années, Fundamenta Real Estate SA a repositionné plusieurs biens immobiliers, principalement urbains, en y consacrant un volume d’investissement considérable. Parmi ceux-ci, quatre biens sont situés à Zurich, deux à Bâle et à Berne, et respectivement un à Frauenfeld, Lucerne et Muri. Pour tous les biens, les concepts spatiaux existants ont été soigneu­sement examinés et, lorsque cela était possible, des logements supplémentaires ont été créées grâce à une répartition innovante des pièces.

Actuellement, trois autres repositionnements sont en cours de réalisation à Glattbrugg, Dietikon et Bâle, et trois autres projets sont en cours de planification dans la ville de Zurich.

L’examen régulier de notre portefeuille et les décisions nécessaires concernant les reposition­nements ou les nouvelles constructions de biens sélectionnés contribuent largement à la stabilité à long terme du portefeuille et à la situation de rendement opérationnelle.

Une gestion active du portefeuille n’exclut toutefois pas la vente de biens immobiliers moins attrayants, puisqu’il s’agit de mettre à profit de manière optimale les ressources disponibles et de développer continuel­lement le portefeuille.